Іпотека в США для американців та іноземних громадян

Як відомо, однією з головних складових американської мрії є ні що інше, як власний будинок. Ні для кого не секрет, що Сполучені Штати Америки входять в список найвигідніших країн в області кредитування, особливо іпотечного. Низька процентна ставка за кредитами, лояльне ставлення до позичальників і високий рівень життя в країні, дозволяють американцям брати кредити, не замислюючись про багаторічний тягар його погашення.

перш за все давайте розберемося в поняттях іпотеки, іпотечного кредитування і кредиту під заставу нерухомості.

Бажаючи придбати будинок, і не маючи на це фінансової можливості, ви відправляєтеся в банк за цільовим кредитом – на покупку нерухомості. В даному випадку іпотекою виступає сам будинок, як застава банку за наданий вам кредит на його покупку, або ж на покупку іншого житла в заставу вашої нерухомості. При реєстрації такої угоди, об’єкт іпотеки буде офіційно внесений дореєстр прав на нерухоме майно, а інформація про статус нерухомості «під заставою» стане публічною. До повного погашення вами кредиту, нерухомість документально буде належати заставодержателю-банку, а формально вам. Іпотечний кредит – це різновид кредиту, при якому грошові кошти надаються на покупку нерухомості.

Банківська угода в наданні вам споживчого кредиту, наприклад, на покупку машини, в заставу вашої нерухомості (власником якої Ви є), буде вважатися «кредитом під заставу нерухомості».

Середня ринкова вартість п’ятикімнатного будинку варіюється в різних штатах від 60 до 150 тисяч доларів (читайте: середня вартість нерухомості в США). Не дивлячись на досить доступні ціни на житло, багато американців, не бажаючи викладати єдиним платежем суму вартості нерухомості, беруть іпотеку терміном на 30 років. Це дає можливість щомісяця віддавати мінімальну частину своїх доходів на погашення кредиту, і не перебувати в умовах жорсткої економії. Зрозуміло, в сукупності, сума, виплачена за відсотками за такий величезний термінчасу, значно перевищить відсотки по кредиту строком на 10 років. Іпотека строком на 30 років при 5-ти процентній ставці обійдеться позичальникові в дворазовому розмірі від вартості нерухомості. Це пояснюється тим, що клієнт, щомісяця вносячи невелику суму по кредиту – оплачує практично одні відсотки, не зменшуючи при цьому розмір тіла кредиту. Позичальник має право вносити щомісячну оплату в кілька разів більшу, ніж зазначено в договорі, тим самим скорочуючи термін виплати кредиту, якщо це не суперечить умовам договору.

що таке mortgage?

У США кредит на нерухомість називають «mortgage», що дослівно перекладається як іпотека. При цьому mortgage може бути, як з фіксованою процентною ставкою-Fixed-Rate Mortgage (FRM) так і з плаваючою – Adjustable-Rate Mortgage (ARM).

Яка процентна ставка в США на кредитування нерухомості?

Американці завжди стоять перед вибором, який варіант «мортгейдж» для них буде більш вигідним. Розмір плаваючою процентної ставки завжди нижче фіксованої (на 1-2%), але на нього істотно впливають умови, пов’язані зі станом економіки США на момент перегляду банком розміру ставки. Взявши таку іпотеку, позичальник свого роду ” грає в рулетку» з процентною ставкою, і не має можливості в перспективі розподіляти свої витрати. Залежно від умов такого кредиту, плаваюча процентна ставкаможе не змінюватися в перші 3, 5, 7 років (3ARM, 5ARM, 7ARM) з моменту оформлення іпотеки, після чого може бути піднята до граничних значень(CAP), наприклад, з початкових 3% до 7%, з яких 4% складе CAP. По закінченню фіксованого періоду, банк щорічно переглядатиме розмір ставки до повного погашення позичальником кредиту, і у вкрай рідкісних випадках у бік зменшення. Такий вид іпотеки воліють ті, хто планує погасити кредит за невеликий проміжок часу. Ставки по такому кредиту в середньому варіюються від 3,1% до 4,5%. На сьогоднішній день ставка на п’ятирічні іпотечні кредити (ARM) в середньому становить 2,85%.

варіант іпотеки з фіксованою процентною ставкою, у зв’язку з відсутністю ризиків, все більше приваблює американців. Ним користується 75% позичальників. Найчастіше потенційні покупці нерухомості вичікують момент економічної стабільності в країні, при якому розмір ставки FRM не надто високий і весь період кредитування платять менш низький відсоток.

90% американців бажаючи придбати нерухомість в кредит вибирають іпотеку терміном на 30 років з фіксованою процентною ставкою. Середня ставка за таким кредитом на початок 2016 року становить 3,72%.

Навести приклад. Взявши іпотеку в розмірі 200 тис.дол. строком на 15 років, з процентною ставкою 3,23% підсумкова виплата позичальника складе 252 тис.дол., строком на 30 років з відсотковою ставкою – 4,5 % – 365 тис.дол. Понад 90 відсотків усіх угод з нерухомістю в США припадає на іпотеку. При цьому в Росії і в Україні іпотекою користуються не більше 10% покупців.

Крім вигідних умов кредитування, держава США надає своїм громадянам можливість рефінансування іпотеки (погашення залишку кредиту шляхом оформлення кредиту в іншому банку з меншою процентною ставкою), а також створює всілякі програми іпотечного кредитування для малозабезпечених громадян, ветеранів, жертв катастроф (які позбулися житла), пенсіонерів, громадян, які використовують енергозберігаючі системи, і т. д.

з головних особливостей іпотеки в США можна виділити наступні:

• низька процентна ставка. Зі всіляких видів кредиту, у іпотеки найнижча процентна ставка. Пояснюється це тим, що іпотека часто видається на тривалий термін – 30 років.
• первинний і вторинний ринки нерухомості. Як відомо, російські та українські банки не охоче беруться за угоди з іпотекою в новобудовах у зв’язку з ризиком виникнення незавершеного будівництва. У той же час в США таких ризиків немає, тому банки охоче беруться за будь-які угоди, як з вторинним житлом, так і з тим, яке знаходиться в процесі будівництва.
• Висока конкуренція. У зв’язку з тим, що іпотека вельми популярна в США, кожен з банків намагається утримати свого клієнта. Тому таке кредитування Доступне багатьом верствам населення. У вкрай рідкісних випадках позичальники отримують відмову.
• облік доходів клієнта. При розгляді заявки на видачу іпотеки, американські банки враховують не тільки дохід клієнта від заробітної плати, а будь-які його особисті накопичення, в тому числі пенсійні, а також дивіденди, і надходження від орендної плати.
• початковий внесок. Розмір початкового внеску дорівнює 10-50%, але в деяких програмах банку такі зобов’язання взагалі відсутні.

Взяти в кредит нерухомість в США можуть люди, які досягли 25 років, але не старше 75 років.

Чи є шанс у іноземних громадян взяти іпотеку в США?

Банки США неохоче зв’язуються з іноземними клієнтами, у тому числі з громадянами країн СНД, посилаючись на високий рівень ризиків. Одним з вагомих аргументів надати вам іпотечний кредит, є довірчий лист від найбільшого світового банку, в якому вас повинні позиціонувати, як платоспроможного клієнта.

Перше, що вам знадобитися зробити для отримання іпотеки, це відкрити рахунок в американському банку на території США (термін оформлення від 14 до 30 днів). На рахунку має бути достатньо коштів для внесення початкового внеску, оплати рахунків по угоді і додаткового резерву. Сума резерву не повинна бути меншою суми 12-ти щомісячних іпотечних виплат, страховки на нерухомість, вартості оцінки нерухомості, що купується, всіх податків і зборів, які оплачуються в процесі угоди.

Також вам буде потрібно рекомендаційний лист від банку, який знаходиться у вашій рідній країні і в якому у вас відкритий рахунок терміном не менше двох років. Крім цього, грошові кошти повинні відповідати вашому річному доходу, який Ви так само повинні письмово підтвердити.

До документів, які зажадає банк, відносяться: паспорт, копія відкритої візи (»грін карта”, робоча віза), кредитна історія, документальне підтвердження вашого місця проживання (наприклад, квитанціями про сплату комунальних послуг).

Банк може надати вам кредит у розмірі від 100 тис.дол. до 20 млн. дол., при первинному внеску до 30%, що значно вище, ніж для громадян США. В середньому термін оформлення кредиту становить 45 днів.

Отримати іпотечний кредит іноземці (з відкритою американською візою) можуть віддалено. Процедура оформлення такої угоди зажадає залучення адвоката або організації, що спеціалізується на оформленні таких угод іноземцям. Всі необхідні довідки та листи відправляються поштою, при обов’язковому завіренні їх в консульстві США (у вашій країні).

Процентна ставка за іпотечним кредитом для іноземців вище, ніж для громадян США, і становить 5-7% (а в деяких банках до 8-10%).

у цій статті ми розглянули лише вершину айсберга системи іпотечного кредитування в США, тому хочемо звернути Вашу увагу, що без допомоги досвідченого фахівця, іноземцю в цій області розібратися буде вельми складно.