Як купити нерухомість в США-особливості, нюанси, процес

Необов’язково бути резидентом США для покупки нерухомості в цій країні, так як американський закон не обмежує покупку іноземцями житлових і комерційних об’єктів. Іноземцям не потрібно ніякого спеціального дозволу для придбання житлових і комерційних об’єктів в Сполучених Штатах Америки.

початок шляху

В першу чергу слід визначитися зі штатом. Всього їх 50, і відрізняються вони не тільки кліматом, а й соціально економічними умовами, що істотно впливає на вартість нерухомого об’єкта. Далі потрібно визначитися з самою нерухомістю (квартира, заміський будинок, таунхаус та ін.) і ріелтором (в США його називають брокером).

інтернет-портали в допомогу:

• Zillow.
• Redfin.

У США не можна здійснювати операції з нерухомістю без ріелтора. Обов’язково працювати потрібно через хорошого фахівця, який має ліцензію і є членом НАР (Національна асоціація ріелторів). Перевагу слід віддавати тому фахівцеві, який має досвід продажу нерухомості іноземцям. До речі, всі комісії за роботу брокера платить продавець, а не покупець.

Можна сказати, що це найвідповідальніший крок, адже від кваліфікації і досвіду брокера залежить багато чого, хоча і боятися особливо не потрібно. Як правило, всі брокери апріорі є кваліфікованими, так як ліцензію на цей вид діяльності в США отримати досить складно.

Багатьох жителів СНД відлякують ціни на нерухомість в США. Якщо хтось хоче просто інвестувати гроші в нерухомі об’єкти, то у них проблем з грошима зазвичай не буває. Але є категорія громадян, які хочуть іммігрувати в США. Ось вони якраз дуже стурбовані цінами. Хоча думка про величезну вартість квадратного метра житлової площі в США злегка помилково.

Тут, знову ж таки, важливо проконсультуватися зі своїм брокером: він підбере хороший варіант саме під ту суму, яку покупець може дозволити собі витратити. Є Штати, де квартири коштують навіть менше, ніж в країнах СНД. Наприклад, в штатах Коннектикут і Юта. У будь-якому випадку можна оформити іпотеку, яка в Америці обходиться значно дешевше. Це непоганий варіант для тих, хто збирається переїжджати в США і влаштовуватися на роботу за своєю спеціальністю. Відомо, що рівень заробітної плати за океаном набагато вище, ніж в країнах СНД. Тому можна буде з успіхом жити, працювати і гасити іпотеку.

Читайте статтю: іпотека в США для американців та іноземних громадян

віддалена покупка нерухомості в США

Необов’язково летіти в Америку для придбання нерухомості. Сьогодні можливо купити її віддалено. Якщо в обраному штаті угода з нерухомістю оформляється адвокатом, то можна просто оформити на нього довіреність, і фахівець сам проведе угоду від початку до кінця. Подібну довіреність можна зробити в консульстві США у вашій країні. Там же покупцеві пояснять всі тонкощі угоди. Буде заведений спеціальний трастовий рахунок на ім’я адвоката, куди покупець зможе перевести гроші на придбання нерухомості. Після чого кошти вже переводяться безпосередньо продавцю.

Варто сказати, що ризики при віддаленій покупці майже зведені до нуля в тому випадку, якщо покупець знайшов ліцензованого фахівця.

Це все стосувалося Штатів, де покупка проводиться через адвоката. В інших штатах вона відбувається через» ескро ” – спеціальну компанію. Різниці немає практично ніякої. Так само в консульстві оформляються необхідні документи, які відправляються в Штати. Гроші переводяться на спеціальний рахунок.

Якщо ж покупець хоче сам відправитися за океан, то краще не брати з собою більше 9 999$. Якщо сума готівкою перевищить цей ліміт, то гроші доведеться декларувати. Краще в даній ситуації перевести більшу частину грошей на трастовий рахунок.

Якщо покупець збирається купувати нерухомість в кредит, то доведеться відкривати рахунок в одному з американських банків.

Важливо: деякі вітчизняні банки відмовляються здійснювати переказ грошей, якщо на руках у покупця немає контракту на покупку житлового об’єкта. Є і ще одна палиця, яка може потрапити в колесо покупця. Бажано мати документ, що підтверджує інформацію про виникнення грошей, щоб у митної служби США не було ніяких підозр. Таким документом може бути кредитний договір, або, наприклад, договір продажу нерухомості у вашій країні.

Факт: іноземці не є платниками податків США, тому і податком ввезена сума не обкладається.

укладення договору на купівлю нерухомості в США

Угода від початку до кінця займе не більше місяця, якщо мова йде не про покупку квартири в кредит. Якщо об’єкт обраний, ціна влаштовує, а брокер вже готовий приступити до роботи, то він готує пропозицію – типовий договір, який становить ріелторська Асоціація конкретного штату. Документ підписує покупець, і брокер відправляє ці папери вже продавцеві.

Після цього йде етап укладення договору купівлі-продажу між покупцем і продавцем. Не варто боятися. Даний контракт підписується в супроводі ріелтора. А юридичний контроль здійснюється з боку титульної компанії (Title Company) і ескро (Escrow Company). Якщо угода відбувається віддалено, то замість ескро в гру вступає довірена особа-адвокат покупця (Closing Attorney).

На цьому етапі покупець вносить завдаток: близько 5% від вартості об’єкта. Тепер перевіряється стан нерухомості. Потрібно сказати, що в цьому плані американці молодці. Спеціаліст виявить дефекти об’єкта, несправність сантехніки, електропроводки та інших комунікацій. Ці послуги обійдуться в 300-500$. За додаткову плату фахівець буде шукати термітів, радон, цвіль і т.д. іншими словами, непридатну для житла нерухомість продати не дозволять. Вже після цього проводиться повна оплата квартири і отримання документа на право власності – «deed».

Важливо: нерухомість в США обов’язково потрібно застрахувати. Це вимога закону. Оформленням страхування займається титульна компанія, після чого поліс вручається покупцеві.

Додаткові витрати на купівлю нерухомості в США

Отже, як вже говорилося, 5% від суми покупки отримує брокер, і платить її зазвичай продавець. Він же несе витрати на податок при передачі прав власності на нерухомість. Послуги титульної компанії (або адвоката), страхування і різні мита оплачує, як правило, покупець. Це приблизно 1-2%. Хоча, по суті, додаткові витрати розподіляються між сторонами при укладенні контракту.